شرایط خرید و فروش ملک اوقافی/ تفاوت سند ۶ دانگ با املاک وقفی چیست؟

به گزارش راه نو آنلاین، ملک اوقافی دارای زمینی با مالکیت سازمان دولتی یا اداره اوقاف است که خریدار باید به صورت سالانه اجاره زمین را به اداره اوقاف پرداخت کند.

در واقع خریدار ملک، فقط مالک اعیان ملک است و زمین را از اداره اوقاف اجاره کرده است. به همین دلیل قیمت املاک اوقافی نسبت به املاک شش دانگ پایین‌تر است و باید در هنگام خرید این نوع ملک دقت کرد.

مزایا و معایب خرید ملک اوقافی

از مزیت‌های ملک اوقافی قیمت مناسب و پایین‌تر نسبت به املاک شش دانگ است. همچنین به دلیل اینکه این املاک باید با تایید اداره اوقاف فروخته شود، از اعتبار بیشتری نسبت به املاک شورایی برخوردار است.

از مهمترین معایب ملک و سند اوقافی، عدم مالکیت بر زمین و عرصه ملک است. به همین دلیل مالک نمی‌تواند بدون اجازه و تایید اداره اوقاف دخل و تصرف در ملک انجام دهد یا آن را بفروشد. پرداخت اجاره سالانه بابت زمین ملک اوقافی به اداره اوقاف هم از معایب دیگر سند اوقافی است. زمانی که تصمیم به فروش ملک می گیرید باید کل مبلغ اجاره زمین طی سال‌های مالکیت را به اداره اوقاف پرداخت کنید.

تفاوت با سند ۶ دانگ

سند ملک اوقافی به مالک اجازه خرید و فروش و ساخت مستقل نمی‌دهد مگر اینکه با تایید اداره اوقاف اقدام کند. مالک باید سالانه تا ۹۹ سال اجاره زمین اوقافی را پرداخت کند و بعد از این مدت، اداره اوقاف در مورد ملک تصمیم‌گیری می‌کند. در واقع خریدار این املاک، هیچ زمانی مالک زمین آن نمی‌شوند.

املاک اوقافی دارای اجار‌ نامه عرصه و سند اعیان هستند که در زمان خرید و فروش باید تایید اداره اوقاف را ضمیمه کنند. علاوه بر این، مالکی که سند اوقافی دارد بدون اجازه اداره اوقاف حق تغییر و ساخت‌و‌ساز اعیان را نداشته و باید با پیگیری و مجوز اداره اوقاف برای این کار اقدام کند.

در اسناد ملکی شش دانگ که به صورت دفترچه‌ای و تک برگی هستند، مالکیت عرصه و اعیان تماماً به خریدار منتقل می‌شود. مالک یک ملک شش دانگ اجازه تغییرات، ساخت و فروش کامل ملک را دارد. قیمت املاک با سند شش دانگ معمولاً حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد بیشتر از املاک اوقافی است.

نحوه خرید و فروش ملک اوقافی

برای خرید ملک اوقافی ابتدا باید اسناد مالک را بررسی کنید. سپس فروشنده باید مبلغ اجاره عرصه تا آن تاریخ را پرداخت کند. مرحله بعدی تنظیم یک اجاره نامه جدید بین خریدار و اداره اوقاف است. برای این کار نماینده اداره اوقاف در روز معینی برای تنظیم اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر می‌شود.

هنگام تنظیم قرارداد اجاره جدید، باید مسئولیت پرداخت اجاره عرصه را تعیین شود. معمولاً مسئولیت پرداخت اجاره با مالک یا فروشنده ملک اوقافی است. ولی می‌توان این هزینه را به صورت توافقی بین خریدار و فروشنده تقسیم کرد.

اجاره‌نامه عرصه ملک، طبق قانون جدید به صورت ۵ ساله تنظیم می‌شود و مبلغی به‌عنوان اجاره زمین مقرر می‌شود. اگر خریدار فعلی در آینده تصمیم به فروش ملک گرفت، باید کل مبلغ اجاره را به اداره اوقاف پرداخت کند.

نکته‌ای که در زمان خرید املاک مختلف باید توجه کرد، بررسی دقیق نوع سند ملک است. به دلیل اینکه بعضی از فروشنده‌ها ممکن است ملک اوقافی را به اسم ملک شش دانگ و با قیمت بالاتر بفروشند. بنابراین حتماً باید پیش از خرید، استعلام‌های مختلف از اداره ثبت و شهرداری اخذ شود.

محاسبه هزینه انتقال سند اوقافی مانند اسناد شش دانگ، بر اساس ارزش معاملاتی ملک و هزینه‌های دیگر انجام می‌شود. هزینه انتقال سند اوقافی طبق قانون به میزان ۱۵ درصد ارزش کارشناسی اداره اوقاف برای ملک است. این هزینه با هزینه ۹ درصد مالیات و حق التحریر که مبلغی جزئی هست جمع می‌شود و هزینه کلی انتقال سند مشخص می‌شود.

اگر مالکی بخواهد ملک اوقافی خود را بفروشد باید هم هزینه اجاره یا پذیره ملک را به اداره اوقاف پرداخت کند. علاوه بر آن، هزینه انتقال سند که به میزان ۱۵ درصد ارزش ملک است را باید زمان تنظیم سند پرداخت کند.