تکلیف مستأجر پس از فروش ملک/ وظایف و حقوق قانونی در مقابل مالک جدید و سابق چیست؟
به گزارش راه نو آنلاین، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق، این است که در صورت شرط فسخ اجاره در حالت فروش ملک، مستأجر باید ملک را تخلیه کند و اجاره بهای معوقه را نیز بپردازد.
تکلیف مستأجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید، نیز تحویل ملک در صورت شرط شدن یا پرداخت اجاره بها، در فرض ابقای عقد اجاره است.
در قرارداد اجاره ملک، مالک یک ملک، منافع ملک را به شخص دیگری، انتقال داده و به او اجازه می دهد که از ملک او استفاده کرده و در مقابل، مال معینی را به عنوان اجاره بها به وی بپردازد. در این قرارداد، به مالک، موجر گفته شده و شخص اجاره کننده نیز مستاجر نامیده می شود.
اما گاهی، در اثنای مدت اجاره، مالک ملک، ملک خود را به شخص ثالثی فروخته و در اصطلاح حقوقی، بیع می کند. در این وضعیت، اگرچه مالک ملک تغییر کرده، اما بسته به اینکه مالک سابق، حق فسخ قرارداد اجاره را در صورت فروش ملک، در ضمن عقد اجاره، شرط کرده باشد یا خیر، تکلیف مستاجر در مقابل مالک سابق و مالک جدید، متفاوت بوده و این امر، آثار حقوقی متعددی را به دنبال خواهد داشت.
لذا، با توجه به این توضیحات، ابتدا به این سوال، پاسخ داده که آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟ و در صورت فروش آن، آیا مالک جدید میتواند مستاجر را بیرون کند؟ سپس در ادامه، به تحلیل و بررسی حقوقی پاسخ این مساله می پردازیم که تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید و سابق چیست.
آیا امکان فروش ملک در زمان اجاره وجود دارد؟
در نتیجه قرارداد اجاره، مال مورد اجاره، دارای دو مالک میشود: موجر که مالک عین ملک بوده و مستاجر که مالک منافع ملک است. هنگامی که موجر، ملک را به دیگری می فروشد، مالکیت خود بر عین ملک را به دیگری منتقل کرده و نه مالکیت منافع. البته، مالکیت منافع، بعد از گذشت مدت اجاره، به خریدار منتقل می شود.
البته به طور معمول، در چنین مواقعی، در هنگام فروش ملک، قرارداد اجاره نیز ، مطابق مقررات نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، به مالک جدید منتقل شده و در نتیجه، وی به عنوان موجر جدید، طرف قرارداد با مستاجر میشود.
به این ترتیب، در رابطه با تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، در مقابل مالک جدید و سابق، مشکلی برای هیچ یک از طرفین پیش نیامده و چه بسا که حتی پس از پایان مدت عقد اجاره، با توافق مستاجر و مالک جدید، این قرارداد، مجددا میان آنها تمدید شود.
تکلیف مستأجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق
مطابق ماده ۴۹۸ قانون مدنی، پس از فروش ملک، اجاره فسخ نشده و پایان نمی یابد، مگراینکه موجر، ضمن عقد اجاره، حق فسخ درصورت فروش ملک را شرط کرده باشد که در این صورت، حق فسخ اجاره و پایان دادن به آن را خواهد داشت.
اما، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک، محدود به این مورد نبوده و مستاجر، دارای تکالیف متعددی، پس از فروش ملک، در مقابل مالک سابق و جدید خواهد بود. به
اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق، فراهم کردن امکان بازدید از ملک است. البته، این تکلیف، منوط به آن است که حق بازدید مالک سابق، ضمن قرارداد اجاره شرط شده و در واقع جزء موارد مذکور در اجاره نامه باشد. چرا که مستاجر، در طول مدت اجاره، مالک منافع ملک بوده و در نتیجه، می تواند از ورود و بازدید ملک جلوگیری نماید.
دومین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق ملک، تخلیه ملک است؛ مشروط بر اینکه فسخ قرارداد اجاره در صورت فروش، توسط موجر، ضمن عقد اجاره شرط شده باشد.
در غیر این صورت، یعنی در حالتی که ضمن قرارداد اجاره فسخ قرارداد اجاره قبل از پایان یافتن مدت آن در صورت فروش، برای مالک شرط نشده باشد، با انعقاد قرارداد فروش، مستاجر، الزامی به تخلیه نخواهد داشت.
الزام به پرداخت اجاره بهای معوقه نیز دیگر تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک سابق است. با این توضیح که در صورت پیش بینی حق فسخ اجاره، چون تا لحظه انعقاد قرارداد فروش، مالک سابق، موجر بود و با انعقاد قرارداد فروش ملک، اجاره فسخ شده، در صورتی که مستاجر، قسط یا اقساطی از اجاره را پرداخت نکرده باشد، ملزم به پرداخت آن به مالک سابقخواهد بود.
تکلیف مستأجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید
اولین تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، این است که در صورتی که حق فسخ اجاره در قرارداد شرط شده باشد، پس از قرارداد فروش و در صورت فسخ قرارداد اجاره توسط مالک سابق، مستاجر باید ملک را تحویل مالک جدید دهد. در نتیجه، اگر پس از قرارداد فروش، مستاجر از تحویل ملک خودداری کند، مالک جدید می تواند با طرح دعوای خلع ید، ملک را تخلیه کرده و آن را از مستاجر تحویل بگیرد.
در صورتی که طبق توافق، عقد اجاره به مالک جدید منتقل شده و وی به عنوان موجر جدید، با مستاجر طرف قرارداد شود، تکلیف مستاجر پس از فروش ملک در مقابل مالک جدید، متفاوت خواهد بود. با این توضیح که: اولا، مستاجر، ملزم خواهد بود که تا پایان مدت قرارداد اجاره، اجاره بها را طبق مهلت تعیین شده در قرارداد، به حساب مالک جدید پرداخت کرده؛ ثانیا، پس از پایان عقد اجاره و در صورت عدم توافق بامالک جدید برای تمدید قرارداد اجاه، ملک را تخلیه کرده و تحویل مالک جدید دهد.
ارسال دیدگاه